聊聊預售屋『客變』,第一次購屋的裝潢知識筆記。

by 魚太太
客變封面

客變到底是什麼?是每個人買房都會遇到的事情嗎?買房之前就有聽過這個詞,覺得客變好像有很多好處,實際上真的如此嗎?還有,客變什麼都可以改嗎?

之前在查詢資料時,有好多問題也是替我自己發問的。這裏就整理列出一些內容,提供給大家參考。

延伸閱讀:【經驗分享】新家客變,及事先需要做的功課、需求表有哪些?


客變是什麼?和裝潢不一樣嗎?

客變的全名其實就是『客戶變更設計』,指在房屋興建時,可依照顧客的需求預先做客製化變更的一個過程。

因為需要在房子蓋好之前做格局變動,所以其實只有購買預售屋才有這個福利

房子在興建時,樑柱、以及每層樓的戶數規劃都是一致的。但對於客戶而言,原本的規劃可能不適合屋主。也因為如此,建商常會有一個時間點,可讓客戶提出自己的需求,透過平面圖去討論調整屋內的格局配置。

  • 客變是在建造時做的格局改變,包含水電的配置規劃。
  • 裝潢是在交屋後,由屋主找工班/設計師做的室內設計規劃,包含格局、水電、木作、家具、燈具、油漆等等。

這樣就看得出來和裝潢不同了吧!

那麼,跟建商討論並決定好之後,會簽訂格局變更合約,「客變」的過程就告一段落。

但是有沒有提供這個服務還是由建商決定,購買預售屋的人要問清楚,或是確認購買的當下,是否已超過可客變的時間了。

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魚太太小整理:
客變:可在房屋建造時,做屋內格局的變更。
裝潢:交屋後,才能開始的室內裝修規劃。


客變的好處、內容及必要性

一般來說,客變是買預售屋最大的優點之一。因為可以在房子建造完成之前,事先做格局上的變動。

也因為如此,它的好處就很明顯:

  1. 縮短未來裝潢的時間
  2. 不浪費人力、金錢,減少額外的支出(最重要!)

為什麼有這些好處?因為通常客變的內容如下:

客製化格局

現在很多建商因應時代潮流,有較多小坪數的設計,但裡面卻是2+1房、3房,我還看過一個建案15坪卻有3房2衛浴。

這時可能就很需要將3房改成2房,建商就會計算出減少的材料費,將這筆錢退還給你(退料不退工)。相反的,如果需要增加一個牆面,他們也會酌收相關的材料費。


建材和設備

對於使用的建材不滿意的,這時候就可以把它退掉。一般像是:廚具、衛浴設備、地面及牆面的磁磚。

因為建商取得的材料是大量進貨,若想要變更建材和設備,建商通常會讓你退掉材料(一樣是退料不退工),或是做部分的設備升級!沒有辦法讓你一樣樣做選擇。

畢竟面對這麼多住戶,一間間幫你跟廚具廠商談、跟衛浴廠商談,哪裡去找這麼佛心的建商?若是建商原本就有簡單客製化的項目,像是磁磚的選擇,也會在這時候跟屋主做確認。


水電管線配置

有許多人會覺得建商附設的插座不夠,且若是有調整到格局,勢必有些水電、迴路也會需要更動。

客變等於事先把房子打好基礎,未來裝潢就不會遇到需打掉牆面、拆磁磚、搬運垃圾等,這些不符期待的配置,也因此縮短裝潢的時間、人力,省下來的錢就可以去買其他家具了!

但如果對格局滿意,也不想多花費心思的人,倒不一定需要做客變。而且有些小地方可透過裝潢來調整,否則退料不退工,可能客變後還需要花更多錢去整理。


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魚太太經驗分享:
我們新家也有做客變,但有些區域就維持建商的規劃
像是地面就維持建商附的地磚
之後會在上面鋪超耐磨木地板
否則去掉原有的地面,裝潢時還需要再把它鋪平
花錢又花時間,有點划不來啊!


客變的時間點

原則上,建商會主動通知每個住戶客變的截止日。每層樓的截止日可能不同,要看各個建案的規定。但通常為了方便作業,會安排在相同的截止日,所以低樓層的人時間就比較緊迫

在公告客變通知時,建商會附上平面圖,如果沒給,這個時候要主動要圖喔

一般會附上的CAD圖有:平面圖、給排水、弱電、冷氣管線。


需要設計師嗎?

找設計師的優缺點

優:專業的規劃及建議、尺寸精確,可製作完整的CAD圖,並且可較有效率的和建商溝通。

缺:需花一筆錢,且要先花時間挑選設計師。

自己來的優缺點

優:省錢。

缺:花時間規劃,較容易遺漏掉一些細節(可能導致之後需重覆施工),須具備相關知識,出圖較難精確。


建議在客變截止前2個月找到設計師規劃,自己客變的話一拿到圖就可以著手進行了!
要怎麼找到心儀的設計師,可以多看看mobile01PTT室內設計板、各大室內設計平台,從喜歡的作品挑選。


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魚太太:
是否找設計師,主要還是看預算
那到底設計師客變的費用貴不貴呢?
有些會用一坪多少錢計算,聽說北部行情2000-5000元/坪不等
有些是用『一次的客變服務』計算,大約3-5萬左右
部分公司會將客變費折抵之後的裝潢設計費
總之,要自己花時間多問多比較


客變的服務流程

客變服務

若是尋找設計師的協助,通常會有以下流程:

  1. 溝通諮詢、需求討論
  2. 初步的規劃、簽訂客變合約
  3. 平面配置圖提案
  4. 平面配置圖定案
  5. 確認各項平面圖
  6. 陪同客戶與建商洽談客變

在溝通討論時,設計師會先了解客戶的主要需求,像是家庭成員、生活習慣,還有預算的考量,以便做格局的規劃。

接著,有些設計師可能先簡單手繪平面圖,並提出客變合約,簽約後才會正式開始繪製平面圖。

之後,可能會提出1~2種平面圖讓客戶選擇,或進一步討論詳細的隔間、門、設備的配置。(線上溝通)

討論確認後,就會開始有完整的平面配置CAD圖:平面圖、電氣圖(含插座、燈具出線位置)、給排水圖、弱電、冷氣管線等等。並且可能需要前往到設計公司,設計師向客戶說明、一同確認這些位置,並做最後修改。並出圖一份給建商。

最後,就和建商約時間,由設計師陪同下與建商做圖面的校對和說明。同時,建商會提供一份加減帳的清單給客戶,確認無誤後,將最終版的平面圖和加減帳目做簽名,就完成了客變服務。

客變的整個流程到這裡,之後就等驗屋、交屋了才能接續進入到裝潢。


注意事項及心得

雖然預售屋的客變可以提早規劃並省下不少金錢,但還是有一些需要注意的事情。

需提早確定格局規劃

畢竟客變到交屋,已經間隔好長的一段時間,難保到時候想法又改變,或是有新的規劃。

所以當初在客變時,盡量將大方向確定,尤其不要再次變動到隔間才不會花更多錢。另外,也建議可以找當初協助客變的設計師一起驗屋,不但可以順便討論後續裝潢,對雙方來說也較有初步的共識,執行上會更有效率。當然,交屋前如果有看到更喜歡的設計公司也是可以更換,只是較等於要重新再討論。

如果真的擔心客變後不符期待,也有網友將建材退光,直接毛胚屋交屋。之後直接請設計師現場丈量規劃,討論需求。這也是一個方法!

不能客變的區域

不能變動的區域,主要都是牽涉到整棟大樓的規劃:

  1. 廚房區:因為有瓦斯管道間,所以廚房的位置是不能改變的。但內部像是水管、廚具、外觀等,可以在這個範圍內做變動。如果在意風水的人,就要自己斟酌選擇。
  2. 廁所區:通常廁所區域也會有管道間,用來做公共排水、排煙的設備,以及防水問題,所以廁所也是無法移動的。
  3. 大樓外觀、陽台區:蓋好的大樓需要以統一完整的外觀來申請使用執照,而且這會牽涉到建築立面結構,還有法規的問題。所以客變時,是無法針對陽台或窗戶做客變的。
  4. 大門:建商一般附上的大門也是無法客變的,也是大樓內部的外觀需要統一的原因。交屋之後若要更換應該也不是不行,只是有網友分享被管委會刁難的情形。

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魚太太心得:
每個人都希望可以用最少的時間、金錢來完成自己理想的家,而客變就像是替這個過程安裝了捷徑。
因此,若有機會能事前準備好、參與客變,對於室內格局、風格較講究的人,多少可以節省下不必要的支出。

因為我並不是專業人員,這裏純粹整理一些網路資料,還有我自己的經驗分享,希望對大家有幫助。上面如有錯誤要糾正,歡迎留言給我!

下一篇,向大家分享我們新家客變的整個過程。
有興趣的可以收看這篇:【經驗分享】新家客變,及事先需要做的功課、需求表有哪些?

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