【預售屋攻略】挑選預售屋的10大注意事項,從此不再被輕易迷惑了!

by 魚太太
預售屋

現在許多老屋逐漸被淘汰,越來越多重劃區出現,也意味著預售屋漸漸變成許多人會考慮的選項,預售屋的最大優點是資金運用較有彈性,但也因為看不到摸不到,挑選預售屋時只能從建商提供的資訊來判斷。

當初自己在做功課時,也是看了不少新手買房的書,尤其去了幾間預售屋的招待中心後,漸漸的會針對幾個重點項目著手,而不再只被漂亮的建築外觀、華麗公設、賞心悅目的家配圖迷惑。在這裡一併整理出來給大家參考。


標配項目

通常除了一般標配的地面、廚具(三機:瓦斯爐、抽油煙機、烘碗機)、流理台、衛浴設備之外,有些項目根本就是政府規定,也就是「最低標」,但代銷都會講得好像很了不起,例如:

  • 結構15年保固
  • 防水1年保固
  • 5~6級防震:現行法規皆須達到耐震5級以上。
  • 電動車充電設備2019年7月後的新建案,規定大樓需有電動車輛的充電設備

另外,下面項目雖然不是規定,但多數新建案都會有的,幾乎是默認的標配了:

  • 電子門鎖
  • 當層排氣:濕氣、廢氣直接從自家樓層排出,不會聞到別層樓的臭味!

房屋視野很重要

通常在接待中心,他們會強調自己和別人的棟距有多寬,周圍是否有其他會被遮蔽到的視野。但最好可以實際走訪基地,去看看從屋内看出去的景象可能為何。

我們購屋的建案,建商就有用空拍機拍下每一樓層、每一戶看出去的景象,以現在科技這麼發達,我覺得這是很必要要給消費者參考的作法。不然交屋後,才發現窗戶外矗立一支電線桿,除了可能忌譚風水之外,視野也受到影響,末來也較不容易𨍭手。

還有,如果基地周圍有空地,也可以詢問建商或附近居民是否有其他用途,不然很容易你這裡蓋好,隔壁就馬上蓋另一棟遮蔽你家的視野了。

預售屋景觀
▲ 很多大樓看出去的景,普遍都是醜醜的鐵皮屋吧,不過這在澳門不是台灣。 圖片來源:unsplash

平面圖看出很多端倪

  1. 坪數、格局:從建商的樓層平面圖,可以看出一層有幾戶,室內空間大小和格局。可以初步的了解是不是自己想要的樣子,例如:明廳暗房、幾房幾廳、格局是否方正。
  2. 樑柱位置:大樓的柱子如果在屋內的話,不但影響到空間的方正,還會佔用到坪數喔!所以可以的話,可先從平面圖篩選掉。而柱子之間的連線,就是天花板的「樑」(通常是大樑),可以觀察是否會有壓床頭的疑慮。
  3. 屋內動線:要思考室內的空間是否符合自己的日常使用動線,不是的話,那是否可以透過「客變」解決,要注意的是,通常廚房和廁所是不可以更改位置的喔!(關於客變可以參考這篇:聊聊預售屋『客變』,第一次購屋的裝潢知識筆記。
  4. 方位、採光:從平面圖可以得知房屋的方位,尤其是客廳大面窗戶、主臥室窗戶的座像。有沒有西曬的問題?是否看出去是高架橋、公園,還是大馬路?日照時間夠長嗎?會不會被隔壁棟擋住?這些會攸關到採光和噪音、灰塵的問題。
預售屋平面圖
▲ A6這戶,左上方的屋內就有柱子,橫向連線就是天花板的大樑。房間內的柱子也很不利於空間的規劃。圖片來源

戶數越少越單純?小心繳不出管理費

曾經也覺得社區的的戶數越少,來往的住戶相對會比較單純。但有個很大的問題是,公設和管理員都需要靠管理費支付,如果總戶數太少,等於每一戶要繳交的費用就越高

為了減少管理費的支出,可能就變成:

  • 請不起24小時的保全
  • 乾脆不請社區清潔員

甚至有看過網路上流傳著為了湊管理費,管委會巧立名目:

「訪客清潔費每人200元、垃圾清潔費1包50元、汽車清潔費1500元」

實在是很詭異,也不合理。多少影響居住的品質和心情。


建案外觀有加分作用

當預售屋蓋到外牆貼磚、拆除鷹架後,通常是最引起話題的時候,賣不賣座,看外觀就定生死了啦!

如果建商還有沒銷售掉的房子,通常也是到這時候價格就會漲上去了!

所以預售屋的大樓模型可要看仔細,盡量避免過於獨特、大眾無法理解的外觀,像我就無法理解過於繽紛的設計、有奇怪形狀的造型。(當然若是地點好、沒有考慮轉手問題可能就沒差)

預售屋外觀設計
▲ 因特殊的造型,變成熱門打卡點的建案。 圖片來源

避免「工業用地」

買預售屋和成屋都一樣,要留意「土地使用分區」,有分住宅區、商業區和工業區。

如果是乙種工業用地,可以拿來當作零售業或事務所,但是不能當住宅使用!過去還有因為使用執照問題,建商遲遲無法交屋的情形,所以有些會開價特別便宜,但可能有被取締罰款的風險,而且貸款成數也較低,未來脫手也不易!

至於商業區也沒有不好,只是通常會變成住辦混合,可能3樓以下會是公司營業使用,若沒有分開的出入口,人來人往、出入會較複雜。


廣告路面截彎取直,樓下永遠有整排的樹

建商廣告都要營造居住環境有多麽的美好,路看起來總是很直,像是重劃區一樣,距離市中心、捷運、醫院開車只要幾分鐘等等。而且在「外觀示意圖」中,大樓外總是會有好多樹,附近就有公園,還有路人悠閒在散步的樣子。

聰明的你應該不會被呼嚨吧!建議還是要到基地附近,去看看真實的街道輪廓,實際走一遍、繞一下,看看是不是你喜歡的樣子。

像是我家附近的一個新建案,光看外觀示意圖會以為街道很寬闊、環境很不錯(就不方便放上圖了),不過實際是位在市場旁邊的巷子內,左右兩側的巷弄都很窄、車子進出不方便,附近還有宮廟,緊鄰市場邊環境稍嫌吵雜髒亂,還有許多機車亂竄。(被我嫌到一個不行🤣)現在剛蓋好,即使外觀再美,我也不想住在那裡。


生活機能親眼看到才算數

看到下方這張生活機能示意圖,好像周圍有很多完善的商圈,有溪流、捷運站、離交流道也很近。

但是一樣的問題,仔細看就會發現,就連最近的便利商店也要走到隔壁條街才有,更別說商圈了,可能連騎車過去都覺得麻煩。「學校預定地」、未來「捷運站」也不曉得何時才蓋好。實際到附近,以現在看得到的才算數,『考慮現有的生活機能是不是你要』的更重要,也許未來會漲價,但為了等捷運通車,要忍受10年的交通黑暗期,看你是否能接受囉?


樣品屋看起來比實際寬敞

樣品屋也是另一個容易被誘導的部分。

我最喜歡參觀樣品屋了!總是會讓人幻想自己住進來的樣子,「哇~我未來的家長這樣啊!」的感覺。但還好,現在樣品屋的室內設計都不是我的菜,反而會讓我去挑剔他的不合理處。

  • 使用玻璃隔間:製造空間通透、寬敞感覺,也減少屋內牆面的厚度、放大房間空間。但誰家臥室會用玻璃隔間你說。
  • 特殊尺寸:床、衣櫃、沙發常選用特別訂製的尺寸,讓你以為原來可以放得下這麼多東西。但如此一來,等於之後也必須訂做尺寸才放得下了。
  • 狹小的廚房空間:看似該有的都有,但實際上有更多的家電你找不到位置放!電鍋、微波爐、烤箱,尤其小坪數,常常必須佔用到客廳的空間才行。

華麗公設,不如考慮實用性

有些社區會有很多厲害的公設,健身房、交誼廳、游泳池、視聽室、媽媽教室、宴會廳等等。

也許這麼多公設會覺得很方便,但實際上使用的次數到底會有幾次?

  • 健身房:怎麼樣都是外面的健身房更好用,還有教練可以問。
  • 交誼廳:朋友來我也是請他上來坐。談保險我也會約附近咖啡廳。和鄰居打交道,對不起我比較孤僻。
  • 游泳池:看個人需求,但我不喜歡游泳,且維護的費用太高、還要請救生員,不考慮。
  • 視聽室:不喜歡跟別的住戶共用,而且唱歌、看電影就是要到外面消費才開心🤣,離家越遠越好的那種。
  • 媽媽教室:不會變成養蚊子館就謝天謝地了。
  • 宴會廳:寧可出租給50嵐飲料店。

加上實際施工品質不曉得如何,完工後的質感就只能碰運氣了!建議可以看看同建商過去完成的建案照片,或是目前有釋出物件的社區,實際過去看一下。

雖然每個人有自己的需求,但要花這麼多管理費在一些不實用的公設,我是真的完全不考慮,能接受的像是:

  • 高級的物業管理、保全系統:最好是有冷凍室的那種。
  • 更好的停車空間:1~2樓拿去當停車位我都開心。
  • 兒童遊戲室:對有小孩的家庭算蠻實用的。

上面10點,可以讓自己看預售屋時比較不會暈船,可以更客觀、並且依照自己的需求做決定,不管代銷怎麼說都不會輕易被迷惑。

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