現在許多老屋逐漸被淘汰，越來越多重劃區出現，也意味著預售屋漸漸變成許多人會考慮的選項，預售屋的最大優點是資金運用較有彈性，但也因為看不到摸不到，挑選預售屋時只能從建商提供的資訊來判斷。
當初自己在做功課時，也是看了不少新手買房的書，尤其去了幾間預售屋的招待中心後，漸漸的會針對幾個重點項目著手，而不再只被漂亮的建築外觀、華麗公設、賞心悅目的家配圖迷惑。在這裡一併整理出來給大家參考。
目錄
標配項目
通常除了一般標配的地面、廚具（三機：瓦斯爐、抽油煙機、烘碗機）、流理台、衛浴設備之外，有些項目根本就是政府規定，也就是「最低標」，但代銷都會講得好像很了不起，例如：
- 結構15年保固
- 防水1年保固
- 5~6級防震：現行法規皆須達到耐震5級以上。
- 電動車充電設備：2019年7月後的新建案，規定大樓需有電動車輛的充電設備。
另外，下面項目雖然不是規定，但多數新建案都會有的，幾乎是默認的標配了：
- 電子門鎖
- 當層排氣：濕氣、廢氣直接從自家樓層排出，不會聞到別層樓的臭味！
房屋視野很重要
通常在接待中心，他們會強調自己和別人的棟距有多寬，周圍是否有其他會被遮蔽到的視野。但最好可以實際走訪基地，去看看從屋内看出去的景象可能為何。
我們購屋的建案，建商就有用空拍機拍下每一樓層、每一戶看出去的景象，以現在科技這麼發達，我覺得這是很必要要給消費者參考的作法。不然交屋後，才發現窗戶外矗立一支電線桿，除了可能忌譚風水之外，視野也受到影響，末來也較不容易𨍭手。
還有，如果基地周圍有空地，也可以詢問建商或附近居民是否有其他用途，不然很容易你這裡蓋好，隔壁就馬上蓋另一棟遮蔽你家的視野了。
平面圖看出很多端倪
- 坪數、格局：從建商的樓層平面圖，可以看出一層有幾戶，室內空間大小和格局。可以初步的了解是不是自己想要的樣子，例如：明廳暗房、幾房幾廳、格局是否方正。
- 樑柱位置：大樓的柱子如果在屋內的話，不但影響到空間的方正，還會佔用到坪數喔！所以可以的話，可先從平面圖篩選掉。而柱子之間的連線，就是天花板的「樑」（通常是大樑），可以觀察是否會有壓床頭的疑慮。
- 屋內動線：要思考室內的空間是否符合自己的日常使用動線，不是的話，那是否可以透過「客變」解決，要注意的是，通常廚房和廁所是不可以更改位置的喔！（關於客變可以參考這篇：聊聊預售屋『客變』，第一次購屋的裝潢知識筆記。）
- 方位、採光：從平面圖可以得知房屋的方位，尤其是客廳大面窗戶、主臥室窗戶的座像。有沒有西曬的問題？是否看出去是高架橋、公園，還是大馬路？日照時間夠長嗎？會不會被隔壁棟擋住？這些會攸關到採光和噪音、灰塵的問題。
戶數越少越單純？小心繳不出管理費
曾經也覺得社區的的戶數越少，來往的住戶相對會比較單純。但有個很大的問題是，公設和管理員都需要靠管理費支付，如果總戶數太少，等於每一戶要繳交的費用就越高。
為了減少管理費的支出，可能就變成：
- 請不起24小時的保全
- 乾脆不請社區清潔員
甚至有看過網路上流傳著為了湊管理費，管委會巧立名目：
「訪客清潔費每人200元、垃圾清潔費1包50元、汽車清潔費1500元」
實在是很詭異，也不合理。多少影響居住的品質和心情。
建案外觀有加分作用
當預售屋蓋到外牆貼磚、拆除鷹架後，通常是最引起話題的時候，賣不賣座，看外觀就定生死了啦！
如果建商還有沒銷售掉的房子，通常也是到這時候價格就會漲上去了！
所以預售屋的大樓模型可要看仔細，盡量避免過於獨特、大眾無法理解的外觀，像我就無法理解過於繽紛的設計、有奇怪形狀的造型。（當然若是地點好、沒有考慮轉手問題可能就沒差）
避免「工業用地」
買預售屋和成屋都一樣，要留意「土地使用分區」，有分住宅區、商業區和工業區。
如果是乙種工業用地，可以拿來當作零售業或事務所，但是不能當住宅使用！過去還有因為使用執照問題，建商遲遲無法交屋的情形，所以有些會開價特別便宜，但可能有被取締罰款的風險，而且貸款成數也較低，未來脫手也不易！
至於商業區也沒有不好，只是通常會變成住辦混合，可能3樓以下會是公司營業使用，若沒有分開的出入口，人來人往、出入會較複雜。
廣告路面截彎取直，樓下永遠有整排的樹
建商廣告都要營造居住環境有多麽的美好，路看起來總是很直，像是重劃區一樣，距離市中心、捷運、醫院開車只要幾分鐘等等。而且在「外觀示意圖」中，大樓外總是會有好多樹，附近就有公園，還有路人悠閒在散步的樣子。
聰明的你應該不會被呼嚨吧！建議還是要到基地附近，去看看真實的街道輪廓，實際走一遍、繞一下，看看是不是你喜歡的樣子。
像是我家附近的一個新建案，光看外觀示意圖會以為街道很寬闊、環境很不錯（就不方便放上圖了），不過實際是位在市場旁邊的巷子內，左右兩側的巷弄都很窄、車子進出不方便，附近還有宮廟，緊鄰市場邊環境稍嫌吵雜髒亂，還有許多機車亂竄。（被我嫌到一個不行🤣）現在剛蓋好，即使外觀再美，我也不想住在那裡。
生活機能親眼看到才算數
看到下方這張生活機能示意圖，好像周圍有很多完善的商圈，有溪流、捷運站、離交流道也很近。
但是一樣的問題，仔細看就會發現，就連最近的便利商店也要走到隔壁條街才有，更別說商圈了，可能連騎車過去都覺得麻煩。「學校預定地」、未來「捷運站」也不曉得何時才蓋好。實際到附近，以現在看得到的才算數，『考慮現有的生活機能是不是你要』的更重要，也許未來會漲價，但為了等捷運通車，要忍受10年的交通黑暗期，看你是否能接受囉？
樣品屋看起來比實際寬敞
樣品屋也是另一個容易被誘導的部分。
我最喜歡參觀樣品屋了！總是會讓人幻想自己住進來的樣子，「哇～我未來的家長這樣啊！」的感覺。但還好，現在樣品屋的室內設計都不是我的菜，反而會讓我去挑剔他的不合理處。
- 使用玻璃隔間：製造空間通透、寬敞感覺，也減少屋內牆面的厚度、放大房間空間。但誰家臥室會用玻璃隔間你說。
- 特殊尺寸：床、衣櫃、沙發常選用特別訂製的尺寸，讓你以為原來可以放得下這麼多東西。但如此一來，等於之後也必須訂做尺寸才放得下了。
- 狹小的廚房空間：看似該有的都有，但實際上有更多的家電你找不到位置放！電鍋、微波爐、烤箱，尤其小坪數，常常必須佔用到客廳的空間才行。
華麗公設，不如考慮實用性
有些社區會有很多厲害的公設，健身房、交誼廳、游泳池、視聽室、媽媽教室、宴會廳等等。
也許這麼多公設會覺得很方便，但實際上使用的次數到底會有幾次？
- 健身房：怎麼樣都是外面的健身房更好用，還有教練可以問。
- 交誼廳：朋友來我也是請他上來坐。談保險我也會約附近咖啡廳。和鄰居打交道，對不起我比較孤僻。
- 游泳池：看個人需求，但我不喜歡游泳，且維護的費用太高、還要請救生員，不考慮。
- 視聽室：不喜歡跟別的住戶共用，而且唱歌、看電影就是要到外面消費才開心🤣，離家越遠越好的那種。
- 媽媽教室：不會變成養蚊子館就謝天謝地了。
- 宴會廳：寧可出租給50嵐飲料店。
加上實際施工品質不曉得如何，完工後的質感就只能碰運氣了！建議可以看看同建商過去完成的建案照片，或是目前有釋出物件的社區，實際過去看一下。
雖然每個人有自己的需求，但要花這麼多管理費在一些不實用的公設，我是真的完全不考慮，能接受的像是：
- 高級的物業管理、保全系統：最好是有冷凍室的那種。
- 更好的停車空間：1~2樓拿去當停車位我都開心。
- 兒童遊戲室：對有小孩的家庭算蠻實用的。
上面10點，可以讓自己看預售屋時比較不會暈船，可以更客觀、並且依照自己的需求做決定，不管代銷怎麼說都不會輕易被迷惑。
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