買預售屋要準備多少頭期款?工程0付款沒壓力?買房到底要花多少錢?有什麼要注意的?

by 魚太太
預售屋頭期款?

自從買了房子後,不免俗的會被問到:你們房子買多少錢啊?頭期款要準備多少?貸款貸多少?這些最現實層面的問題。不過這應該也是大家最想知道的問題,想了解自己口袋到底要多深才買得起房子。

今天來聊聊買房子最殘酷的議題-💰

由於當初看房子一定都知道售價,所以只要簡單的計算,就可以知道我們其實無法一下子負擔這麼大筆的頭期款和裝修費用。更何況超過20年的中古屋,除非地段、屋況好,否則貸款成數太低一定吃不消。再加上,一口氣拿出全部的積蓄,對於現金流還有理財規劃,都不是一件明智的決定。

因此,我們購入的是預售屋,能夠分享的也是預售屋的購屋經驗,要先釐清這點!因為這和購買中古屋及新成屋的金錢規劃絕對是兩回事。


頭期款至少準備總價15%

先直接下結論了!

但因為我們是抱著看看的心態在找房子,當初並沒有準備要投入這麼多錢。不過考慮到接下來可能的資金調度,還有要應付各種狀況(例如這兩年的疫情),我現在覺得至少準備15%是合理的,剩下的後面慢慢繳。

預售屋頭期款1

上圖是預售屋的付款成數,實際會根據每個建商有所不同。

  • 最上方15%是一開始就要拿出的錢。(不能貸款)
  • 藍色部分,是在房子建造的2~3年中,讓你慢慢存錢、慢慢繳,但還是得從自己口袋拿出來的。
  • 紅色部分就是銀行幫你出的。

訂、簽、開

訂金通常會收5~10萬,讓建商幫你保留想要的那一戶,並且會給你一張紅色的單子,俗稱「紅單」。

依我們的經驗,建商直接把當初10萬訂金併入簽約金,總共付了10%。

接著準備開工時,會需要負擔開工款5%,可是我們希望在資金使用上能夠更有彈性,建商也提供了討論空間,讓我們將開工款分擔到20期。(撒花~)要注意,這裡必須在簽約前就要先談好的!因為都需要註明在合約上。

所以如果真的很喜歡、準備要買房,但在資金調配上有困難,還是可以勇敢提出來和建商溝通、討論付款的方式。也是還有小資族友善的建商啊!

因為訂金、簽約金、開工款不能貸款,也必須要立即付清,所以這部分就是我認為的「預售屋頭期款」


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魚太太補充:
以前很多投資客還會賣紅單,
但2021年7月已經明定不可轉讓,避免炒作。


工程款

接下來的工程款,一般會分成兩種分期的方式:

  1. 依照工程項目付款,例如:地下室完工、上樑、結構體完成、外牆完成、申請使用執照。
  2. 按月付款,每月繳納。

工程零付款

有些建商主打『工程零付款』,主要是為了減輕買方的付款壓力,除了「訂簽開」外,剩下的工程款直接延後到交屋再付。也就是在2~3年的工程期間都不用付錢。

優點是可以慢慢存錢,缺點是慢慢存的錢可能會不小心被自己花掉😂,所以優點也是缺點、很考驗自制能力。


其他費用

印花稅、契稅、規費、代書費、火險與地震險等等。透過仲介買房還要負擔仲介費,加一加也是不少的費用,詳細可看「買房費用 懶人包! 契稅 印花稅 怎麼算? 代書費 要多少?隱藏成本有哪些?」的介紹。

另外,預售屋蓋好時也會先預收6個月管理費和公共基金,雖然數目沒有很大,但也是要先有個心理準備。

沒買過房子還真以為只要負擔合約上的房屋總價,其他這些零零總總加起來,也要先備個1、20萬。


交屋

通常在交屋前會先辦理貸款,然後保留最後3~5%在完成交屋後才會撥款給建商。


裝潢

這筆金額因人而異,但預售屋交屋後還是需要做基本的裝潢,像是燈具、天花板的施工。所以除了房價外,還需額外準備裝潢、家具、家電的費用。以總價的10%來抓預算,算是很節省的了!


point!

來算個數學
保守一些貸款75%,以1000萬為例:
訂簽開150萬+工程50萬+其他費用20萬+交屋50萬+裝潢100萬=370萬(自備款)
先準備至少總價15%再去下訂
後面2~3年內還要再存370-150=220萬。220÷3=73萬。
等於每年至少要存個73萬

咦~怎麼算完有點嚇人😅

而各個費用的繳款時間點如下:

預售屋款時間軸
圖片來源:股感

預售屋資金風險

1. 違約事宜

這裡指的違約是客戶端違約。雖然預售屋的工程款有分期付款的優勢,但也使得每一個階段的現金流規劃非常重要,因為只要一期沒有繳就算違約!建商可以主張買方違約,然後自動解約、沒收已繳款項。依照規定,最多可以沒收總價的15%


2. 貸款成數不夠

另一種風險,是預定當初要貸款到75成,或是建商單方保證一定可以貸到8成,結果在交屋時因為個人因素(例如:名下有第二間房子、個人信用不好、或是收入條件變差等等)結果只貸到6成,此時就要在交屋時補足150~200萬的款項,否則也算買方違約!

可以的話,交屋前半年提早打理好個人信用,並作必要的資金周轉。對了!盡量不要在申請房貸之前申請個人信貸唷!車貸也是,除非申請之前就已繳清,不然會影響貸款條件。


3. 小心「低自備款」廣告

再來一個是建商常常拿來宣傳的口號「自備68萬起!」這類型的低自備款廣告。

低自備款可以吸引許多手頭現金不足的人,優缺點也是相當明顯。因為它只是把還款壓力放到後面,如果到時候資金沒有分配好,很容易造成更大的問題。

預售屋頭期款-低自備款
圖片來源:MONEY錢雜誌

整體來說,預售屋的繳款方式相對有彈性,並且較可以有溝通商榷的空間。只要做好資金的安排,起步可以用較小的金額買房圓夢!

這也是為什麼,預售屋是首購族、小資族,或是部分投資客的好選擇。

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